Kántás Gergő

Magyarországon lakhatási válság van. Ez egy olyan tény, amit a lakosoktól a közgazdászokon át a kormány politikusai is beismernek. A helyzet fokozódása főleg az elmúlt pár évben volt leginkább megfigyelhető.

Kérdések, főbb pontok:

• Hogyan néz ki a lakhatási válság, és tényleg ez van nálunk?
• Mik lehetnek a konkrét okai egy ilyen helyzetnek?
• Mi lehet a megoldás, hogyan menjünk tovább innen?

Hogyan néz ki a lakhatási válság, és tényleg ez van nálunk?

Lakhatási válság alatt főleg egy olyan állapotot értünk, ahol a lakhatás költségei (lakásárak és bérleti díjak) gyorsabban emelkednek, mint a háztartások jövedelme, így elérhetetlenné vagy megfizethetetlenné téve a megfelelő otthont a széles lakosság számára. Nézzük meg a helyzetet… tényleg ez van nálunk?

• Az Európai Bizottság Közös Kutatóközpontja szerint 2015 és 2024 között az EU-ban átlagosan 51,3%-kal nőttek a lakásárak, míg Magyarországon 177%-kal, ami a legnagyobb növekedés volt az EU-ban.
• Ugyanebben az időszakban az albérletek piacán is kritikus helyzet volt megfigyelhető, a KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint 2025 júniusában a kínálati lakbérek országosan 123%-kal, Budapesten 112%-kal voltak magasabbak a 2015-ös bázisnál.
• A jegybank az éves áremelkedés mértékére keresett mutatót; az MNB 2025. májusi lakáspiaci jelentése szerint 2024 IV. negyedévben a lakásárak éves növekedése országosan 15,1%, 2025 I. negyedévében előzetesen 15,0%, Budapesten 19,2% volt; ezt az MNB uniós összevetésben is kiugrónak nevezte.
• A kínálat nem tart lépést. KSH-adat szerint 2025-ben 12 062 új lakás épült, ami 9,3%-os csökkenés az előző évhez képest. Vagyis a drágulás mellé nem társul érdemi kínálati fellazulás. Ha annyi lakást akartunk volna építeni népesség-arányosan mint a lengyelek, akkor 50 000-et kellett volna.
• A kiemelkedően magas infláció sem segít, mint ahogy más iparágakban úgy itt sem vonzó a befektetőknek és a vállalkozóknak forintban, magyar földön kockáztatniuk. Az Eurostat 2025-ös lakhatási kiadványa szerint 2010 és 2024 között az EU-ban az infláció 39% volt, míg Magyarországon 86%, ami a legmagasabb érték volt a tagállamok között.
• A magyar gazdaság összképe is gyenge maradt. Az OECD szerint 2024-ben a magyar GDP-növekedés csak 0,5% volt, és 2025 első negyedévében a GDP még 0,2%-kal csökkent negyedéves alapon; a beruházásokat alacsony üzleti bizalom és szigorú finanszírozási környezet fogta vissza.
• Az emberek is hasonló képet adnak vissza; tavaly a lakosság 80%-a mondta azt, hogy szerinte van lakhatási válság Magyarországon, és 51%-uk nem gondolta segítségnek a kormányzati beavatkozásokat.

Látható tehát, hogy lakhatási válság van. Ha a magyar lakhatási helyzetet vagy lakáspiacot nézzük, akkor sajnos ezen a lencsén keresztül kell rá tekintenünk. Egészen egyszerűen ez a valóság. A lakásárak és lakbérek extrém gyorsan emelkedtek Magyarországon, uniós összevetésben is kiemelkedően. A kínálat nem nőtt eléggé, az új lakásépítés nagyon gyenge. A makrogazdasági háttér sem ad alapot a fejlődésnek ugyanis nincsenek beruházások, nincsen növekedés és a pénzünk is egyre kevesebbet ér.

Mik lehetnek a konkrét okai egy ilyen helyzetnek?

1. Az ország területi-gazdasági képe

Ez az alapréteg. A lakhatási válság nem ott kezdődik, hogy “kevés a lakás”, hanem ott, hogy a lakhatási kereslet nagyon egyenlőtlenül oszlik el a térben. Túl nagy kereslet nyomul túl kevés helyre, és nem tudja az ilyen mértékű koncentrációt jól kezelni a lakáspiac. Az eredmény az, hogy nem mindenhol, de legtöbbször ott jelennek meg közvetlenül a problémák ahol az emberek ténylegesen élni akarnak. A verseny felborul, a városfejlesztés nem tud lépést tartani, a piac eltorzul, és közvetlen vagy közvetett módon a legtöbben rosszul járnak.

A kínálat gyenge és lassan reagál. Nem épülnek lakások elég gyorsan, elég sokan, és elég jó helyeken. Tisztán látszik a kimutatásokból, de elsőkezes tapasztalásokból is, hogy jelentős és gyors kínálati alkalmazkodás nélkül a kereslet emelkedése további áremelkedéshez vezet. Később majd részletezzük a kereslet és kínálat többi elemét és problémáinak okait, a területi-gazdasági szempontokat nézve viszont elmondható, hogy a kínálat nem úgy alkalmazkodik a kereslethez ahogy azt az megkövetelné, hiszen a kínálat nem ott, nem annyit és nem úgy bővül ahol a legnagyobb a kereslet.

– Vidék helyzete (Miért ilyen gyengék a vidéki városok?)

Ha a magyarországi lakhatást vizsgáljuk akkor azonnal észre kell vennünk a magyar városok helyzetet, és azt az egyenlőtlenséget ami fennáll a főváros és a vidék között. Láthatjuk, hogy Budapest sokkal nagyobb és erősebb mint bármely más vidéki város. A különbség kiemelkedő az európai országok között is, ahol nem tapasztalható ilyen mértékű dominancia egy város felé sem.

Ez a helyzet megmagyarázza a vidék és a vidéki városok fejletlenségét. Budapest túlzottan domináns, és ezért a munkahelyek és tőke koncentrációját és a humán tőke elvándorlását okozza. A vidéki városok nem tudnak érdemben nőni, mert a magas értékű állások és a befektetések is Budapesten vannak, és a fiatalok is a fővárosba vágynak.

Ez pedig egy öngerjesztő folyamatot eredményez, ahol a gyenge városban kevesebb a cég, és ennek az eredménye a város további gyengülése. Következtetésképp észrevehetjük, hogy igazából nincsen alternatíva Budapest helyett. Ez a lakhatási válság okainak kérdésében rettentő jelentős. Egészségesebb helyzetet teremtene az, hogyha a városi vonzás több helyre terelné, úgymond el- vagy szétosztaná az erőforrásokat.

– Budapest helyzete (Miért drága Budapest?)

Az egyenlet fordítva is működik, de lakhatás szempontjából nem mutat sok jót Budapestnek sem, sőt! A túlzottan erős koncentráció és kereslet nem találkozik megfelelően erős és fejlett kínálattal és lakhatási rendszerrel. A legjobb munkahelyek, egyetemek, szolgáltatások, hálózati előnyök még több embert vonzanak be a fővárosba, akiknek a lakhatásukra nincsen elégséges kínálat.

Nem “Magyarországon” akarnak lakni az emberek, hanem Budapesten. A kínálat pedig nem tud lépést tartani, mert lassúak az építkezések, sok a bürokrácia és szabályozás, korlátozottak a fejleszthető és beépíthető területek és rengeteg társasházi vagy városi kötöttségnek is meg kell felelni. Ez a helyzet pedig egyszerű logikával is kikövetkeztethető, hogy a sok vevő és a kevés elérhető vagy új lakás magas árakat, árrobbanást eredményez.

Tehát Budapesten főleg azért drágák és elérhetetlenek a lakások, mert túl sok ember akar ugyanott élni, és nem épül elég gyorsan lakás.

2. Lakáspolitika

Itt fontos, hogy előbb kérdéseket tegyünk fel, mielőtt vakon belenézünk a lakáspolitika sokszor érthetetlen és elsőre bonyolultnak tűnő helyzetébe. Egy kicsit jobban meg kell ismerkednünk azokkal az alapelvekkel és módszerekkel amiket ezen a területen gyakorolnak.

– Mi az állam szerepe a lakáspiacon?

Ez egy nehéz kérdés, de elmondható, hogy az állam szerepe a lakáspiacon kulcsfontosságú és összetett célja természetesen a lakhatási feltételek javítása, a piac stabilitása és a kereslet-kínálat befolyásolása.

Nem gondolnám, hogy itt teljesen megáll az az elgondolás miszerint az államnak teljesen ki kellene vonulni a lakhatás kérdéséből és a piacra kellene bíznia a teljes lakásépítési rendszert. Szerintem az állam lakásépítési, vagy legalábbis városfejlesztési, területfejlesztési programokban benne kell, hogy legyen, és segítenie kell a lakásépítést, hiszen a lakáspiac egy olyan terület, ahol az állami szervek, az állami beavatkozások és az állam által fenntartott, működtetett vagy érintett területek szükségszerűen jelen vannak. A piac nem tud utakat, tereket, hidakat, buszmegállókat, pályaudvarokat stb. felépíteni, márpedig ezek elengedhetetlenül kellenek ahhoz, hogy az adott területeken lakásokat lehessen építeni.

Egy alapot az államnak mindig szolgáltatnia kell, mert kell egy piactér, hogy utána a kereskedelem tényleg szabad folyású, jól működő és virágzó legyen. Abban természetesen már egyetértek, hogy az államnak lehetőség szerint a legnagyobb beleszólása csak ennek a piactérnek a megalkotásában legyen, és azon túl már ne terhelje a szükségesnél jobban a kereskedést adókkal, szabályzatokkal és bürokráciával. A piac tudjon szabadon működni, ez a kapitalista nézet. Vagyis az állam végezzen megfontolt és körültekintő politikát, hatalma súlypontjait jól ossza el, és ha már tud, akkor folyamatosan húzódjon ki a szabad piac kereskedelmének ügyeiből, azok terheléséből.

Következtetésképpen elmondom, hogy nem állok egyik szélsőséges oldalán sem ennek a kérdésnek, ahol a lakhatást pusztán csak piaci árunak vagy alanyi jogon járó közszolgáltatásnak tekintik. Nem gondolom, hogy az állam szerepe a lakáspiacon nulla, de azt sem, hogy nagyobb befolyása kellene legyen mint a szabad piacnak. Az államra a lakásállomány fejlesztésében főleg mint egy alapot és keretrendszert adó szervre gondolok, aminek felelőssége a magántulajdon preferálása, a családtámogató mentalitás, a szabályozás és ellenőrzés (persze csak szükségszerű mértékben és megfontolt módon) és ami tiszteletben tartja a szabad piacot. Természetesen abszolút bukás a részéről, hogyha a lakáspiacon válságos helyzet uralkodik, és ennek az orvoslására mindent meg kell tennie – sokszor nem beavatkozásokkal, hanem különböző módszerekkel, szerepének és stratégiájának újragondolásával.

– Mi a konkrét lakáspolitika ma Magyarországon?

Most, hogy már kaptunk egy általános képet, legalábbis az én véleményemet arról, hogy hogyan és milyen szerepet kell az államnak betöltenie a lakhatás kérdésében, nézzük azt is meg, hogy mi történik a valóságban a lakáspiacon!

Itt több különböző dolgot is megfigyelhetünk. Először is azt, hogy a lakáspolitika hosszú ideje erősen a tulajdonszerzés támogatására épül, miközben kevésbé fejleszti a rugalmas, széles, jól működő bérleti és megfizethető lakhatási rendszert. Ez nem lenne elsősorban olyan nagy probléma, hiszen a tulajdonlás jó dolog és a lakhatás szempontjából (is) egészségesebb mind az egyén mind pedig a társadalom számára, viszont a rendszerben mégis felütik a fejüket a gondok. A bérleti piac a tulajdonlást támogató intézkedések következtében természetellenesen kicsi és kevésbé rugalmas maradt. Ennél valószínűleg egy természetesebb elrendeződést láttunk volna a piacon a tulajdoni és bérbe adott lakások helyzete között, hogyha az állam nem szól bele intézkedéseivel ilyen erőteljesen. És ez egyébként nem csak, sőt legnagyobbrészt nem az albérletek helyzetét nehezíti meg, hanem főleg azoknak az embereknek a helyzetét akik ingatlant szeretnének vásárolni, hiszen az állam főként vevőket segít ugyanarra a szűk kínálatra licitálni, ezzel növekszik a kereslet, drágul a kínálat, és még jobban ellehetetlenedik a tulajdoni lakáshoz-jutás. Az MNB 2025-ös jelentése konkrétan jelezte, hogy az Otthon Start program élénkítette a keresletet, és hogy jelentős kínálati alkalmazkodás nélkül a növekvő kereslet további áremelkedéshez vezethet. Vagyis az állam oldaláról ez egy nagyon egyszerű mechanizmus: túl sok keresletösztönzés, túl kevés rendszerépítés.

Ez a lakáspolitika torzít, mert bár a sok állami segítség, kedvezmény és juttatás jónak tűnhet, a valóságban csak az történik, hogy túlzottan beleszól a szabad piac működésébe, és túlzottan torzítja és megnöveli a keresletet, miközben nem épít fel olyan rendszereket amikben a lakáspiac szabadon tudna fejlődni, és ellátni ezt a keresletet.

3. Hitel- és kamatmechanizmus

A lakáspiacot nem lehet egészében megérteni a bankrendszer nélkül. A lakásárakat nem csak az befolyásolja, hogy mennyibe kerül megépíteni egy lakást, hanem az is, hogy mekkora hitelt tudnak felvenni a vevők, milyen kamaton, milyen támogatással. Ma a legtöbb ingatlanvásárlás hitel igénybevétele nélkül nem valósulhat meg. A bankok természetesen nem csak finanszírozással, hanem szerződési és értékbecslési ügyekkel is foglalkoznak, amik mind nagyban alakítják a piaci keresletet és az ingatlanok forgalmi értékét. Értelemszerűen itt azt figyelhetjük meg, hogy a könnyebben elérhető vagy olcsóbb hitel megnöveli a fizetőképes keresletet. A kedvezményes hitelek azonban nem nyújtanak megoldást legtöbbször, hiszen a kereslet megnő, a kínálat viszont lemarad, így az árak feljebb kúsznak és az elérhetőség is csökken. Vagyis az árak emelkedését és a bérektől való elszakadását sokszor a kedvezményes és olcsó hitelek okozzák. A piaci és az állami hitelek elméletben abban különböznek, hogy a piacon működő bankoknál inkább magasabb és kevésbé kiszámítható kamatokra de kevesebb jogosultsági feltételre és hitelfelhasználási célokra, míg az állami hiteleknél kisebb és fix kamatokra de szigorúbb jogosultsági feltételekre és megszabott felhasználási célokra lehet számítani.

További félreértések elkerülése végett tisztázzuk, hogy mi az a hitel. A hitel – egyesek nézeteivel ellentétben – nem egy olyan valami amit a bankár ad egy embernek. A hitel valami, amit az ember már birtokol. Birtokolja, talán mert már rendelkezik olyan értékesíthető vagyontárgyakkal, amiknek nagyobb a pénzbeli értékük, mint a kölcsön, amiért folyamodik. Birtokolja, mert a munkája kiszámíthatósága és hozama miatt rendelkezik azzal az értékkel ami a hitel kifizetéséhez kell. Vagy azért birtokolja, mert jelleme és múltbeli teljesítménye alapján kiérdemelte. Magával viszi mindezt a bankba. Ezért ad neki a bankár kölcsönt. A bankár nem a semmiért ad valamit. Biztosítva érzi magát a visszafizetésről. Pusztán elcserél egy likvidebb formájú eszközt vagy hitelt egy kevésbé likvid formájúra.

– Az állami hitelek

Az előbbiekből is láthatjuk, hogy a lakásár-emelkedést és a piac helyzetének ellehetetlenítését főképp a könnyen megfizethető, fix és alacsony kamattal rendelkező állami hitelek okozzák. Ahogy más területen, úgy beavatkozásaikor itt sem kell az államnak versenyeznie senkivel, bőven felülírhat bármilyen olyan konstrukciót ami egyébként korábban megállt a szabad piac kiélezett versenyében. Ha eddig X bank adott 6%-os lakáshitelt, akkor azt már az állam a 3%-os lakáshitelével telibe tudja verni, ezzel pedig torzítja és visszaszorítja a szabadpiacot, aminek zavartalan folyásában a vásárlóerőnek, a kereslet-kínálat mechanizmusának és a versenynek köszönhetően a gazdaság egy fejlettebb, jobb minőségű, olcsóbb és igazságosabb állapotba jutott volna el. Ezek az állami hitelek a gazdaság, az üzlet “bátorítását” próbálják célként megcélozni, viszont legtöbbször rossz hatást érnek el. A hiteleknek sosem látja végét a kormányzás, mindig talál betömésre váró lyukakat, hogy kell hitel erre, meg arra, meg mindenre. Tehát új hitelintézeteket és újféle lakáspiaci hiteleket pakol egymás tetejére a törvényhozás.

Az is fontos, hogy milyen nyelvezetet használnak, hogyan próbálják kívánatosnak beállítani ezeket a felterjesztett vagy bevezetett hitelprogramokat. Ugye minden kölcsönt valamikor vissza kell fizetni, tehát minden hitel lényegében adósság. A hitelösszeg megnövelésének indítványozása tehát pusztán egy másik szó az adósságteher megnövelésének indítványozására. Az tehát, hogy valaki felvehet 100 meg 150 millió forintokat az nagyon jónak tűnhet, de azt mintha nem vennénk figyelembe, hogy milyen hatásai vannak az egyénre és a gazdaság egészére, hogyha az az ember a következő 20+ évben havonta többszázezer forinttal kevesebbel gazdálkodhat.

Azok a hitelek amiket az állam a lakáspiacon alkalmaz tőkét biztosító hitelek, amikkel egy adott ügyet céloz meg egy adott cél elérése érdekében. Van egy döntő különbség a magán hitelezők által biztosított kölcsön és az államhivatal által biztosított kölcsön között. Minden magán hitelező (piaci bank vagy más szervezet, esetleg egyén) a saját tőkéjét kockáztatja. Amikor az emberek a saját tőkéjüket kockáztatják, általában alapos vizsgálatokat végeznek, hogy meggyőződjenek a felajánlott vagyon, vagyontárgyak alkalmasságáról, illetve a kölcsönző üzleti képességeiről és becsületességéről. Ha az állam ugyanezen szigorú mérce alapján tevékenykedne, nem volna semmilyen jó érv amellett, hogy egyáltalán belépjen a területre. Miért tegye pontosan azt, amit a magánügynökségek tesznek? De az állam szinte mindig különböző mérce alapján tevékenykedik. A teljes érv amellett, hogy a területre lépjen igazából az, hogy olyan embereknek fog hiteleket biztosítani, akik nem kapnának magán hitelezőktől. Ez csak egy másik megfogalmazása annak, hogy az állami hitelezők olyan kockázatokat vállalnak más emberek (az adófizetők) pénzével, amit a magán hitelezők nem vállalnak a saját pénzükkel.

Sokszor az állami hitelek sikere csak addig tűnik hihetőnek, amíg figyelmünket azokra a hitelfelvevőkre összpontosítjuk, akiknek a kormány tőkét biztosít, és figyelmen kívül hagyjuk az embereket, akiket az állam terve megfoszt a tőkétől. Hiszen amit valójában kölcsönadnak az nem pénz, ami pusztán csereközvetítő eszköz, hanem tőke, maga a lakás vagy a ház. Na most, a létező házak és lakások száma korlátozott, és a termelésük is. A házat vagy a lakást, amit A-nak kölcsönöznek, nem adhatják kölcsön B-nek. A valódi kérdés tehát, hogy A vagy B kapja-e az ingatlant. Talán egy egyéni eset jól is alakulhat. De nyilvánvaló, hogy az állami mérce alapján kiválasztott emberek általánosságban rosszabb kockázattal járnak, mint akiket magán mérce alapján választanak. Több pénz veszik el a nekik adott kölcsönök során. Sokkal nagyobb százalékuk fog elbukni. Kevésbé lesznek hatékonyak. Több erőforrást fognak elpazarolni. Sőt, az állami hitel jogosultjai házaikat és lakásaikat is azok kárára kapják meg, akik máskülönben a magán hitel jogosultjai lettek volna. Mivel B-nek van egy háza, A-t megfosztanak egy lakástól. A-t talán azért szorítják ki, mert a piacon emelkedtek a kamatok az állami műveletek következtében, vagy mert azok felkényszerítették az ingatlanok árait, vagy mert nincs más megkaparintható ház a szomszédságában. Elpazarolják a tőkét és csökkentik a termelést. Olyan emberek kezébe adják, akik kevésbé kompetensek vagy kevésbé megbízhatóak, mint azok, akik máskülönben megkapták volna. Hiszen a reáltőke mennyisége bármelyik pillanatban (megkülönböztetve a nyomda által előállított monetáris zsetonoktól) korlátozott. Amit B kezébe adnak, azt nem adhatják A kezébe.

Az állami hitelezés látja az embereket, akiknek a tőke a kezébe kerül; elfelejti azokat, akik máskülönben megszerezték volna. Látja a projektet, ami tőkét kapott; elfelejti a projekteket, amiktől ennek következtében visszatartották a tőkét. Látja az egy csoport számára nyújtott azonnali hasznot; figyelmen kívül hagyja a többi csoport veszteségét, és a teljes közösség nettó veszteségét.

Látható tehát, hogy az állami hitel nettó eredménye nem a közösség által termelt vagyon mennyiségének növelése, hanem annak csökkenése volt, mivel az elérhető reáltőkét (amit a valódi házak, lakások, stb. alkotnak) kevésbé hatékony hitelfelvevők kezébe adták olyan emberek helyett, akik hatékonyabbak és megbízhatóbbak.

Sokszor felvetik azt, hogy az államnak fel kell vállalnia a kockázatokat, amelyek „túl nagyok a magániparnak.” Ez azt jelenti, hogy meg kell engedni, hogy a bürokraták olyan kockázatokat vállaljanak az adófizetők pénzével, amit senki sem mer vállalni a sajátjával. Az efféle politika számos bajhoz vezetne. Részrehajláshoz vezet: barátoknak nyújtott vagy kenőpénzért cserébe adott hitelekhez. Elkerülhetetlenül botrányokhoz vezetne. Tiltakozáshoz vezetne minden alkalommal, amikor az adófizetők pénzét olyan vállalatokra herdálták, amik elbuktak. Megnövelné a szocializmus iránti keresletet: hiszen – tennék fel helyesen a kérdést – ha az állam fogja viselni a kockázatokat, miért ne kapja meg a profitot is?

Az emberek be szeretnék fektetni a saját tőkéjüket. De óvatosak. Vissza is szeretnék kapni. A legtöbb hitelező tehát gondosan meg fog vizsgálni minden kérést, mielőtt kockáztatja a saját pénzét. Hozzávetik a nyereség kilátásait a veszteség lehetőségéhez. Sokszor talán hibáznak. De számos okból kifolyólag valószínű, hogy kevesebb hibát vétenek, mint az állami hitelezők. Mindenekelőtt a pénz vagy az övék, vagy önként rájuk bízták. Az állami hitelezés esetében a pénz más embereké, és személyes kívánságaiktól függetlenül vették el tőlük adók formájában. A magánpénzt csak akkor fogják befektetni, ha egyértelműen számíthatnak a kamatos visszafizetésre vagy profitra.

A magán hitelezőket ezen felül kegyetlen piaci teszt szelektálja. Ha hibákat vétenek, elveszítik a pénzüket és nem lesz több pénzük, amit kölcsönadhatnak. Csak akkor van több pénzük, amit a jövőben kölcsönadhatnak, ha a múltban sikerrel jártak. Tehát a magán hitelezőket szigorúan szelektálja a ’legalkalmasabbak fennmaradása’ folyamat. Az állami hitelezők viszont vagy azok, akik átestek a közszolgálati vizsgákon, és tudják, hogyan kell hipotetikus kérdéseket hipotetikusan megválaszolni, vagy azok, akik a leghihetőbb érveket tudják felsorakoztatni a hitelezés mellett, és a leghihetőbb magyarázatokat amellett, miért nem az ő hibájuk volt a hitel bukása. De a nettó eredmény ugyanaz marad: a magán hitelek sokkal jobban fogják hasznosítani a létező erőforrásokat és tőkét, mint az állami hitelek. Az állami hitelek sokkal több tőkét és erőforrást fognak elpazarolni, mint a magán hitelek. Röviden, az állami hitelek a magán hitelekhez viszonyítva csökkentik a termelést, nem pedig növelik azt.

Az állam sosem hitelez vagy ad semmit az embereknek vagy a vállalatoknak, amit nem vesz el az emberektől vagy a vállalatoktól. Minden állami tőke az adókból származik. Még a nagyra becsült „állami hitel” is azon a feltételezésen nyugszik, hogy kölcsöneit végül visszafizetik az adóbevételek. Amikor az állam hiteleket vagy támogatásokat biztosít az embereknek vagy a vállalatoknak, valójában megadóztatja a sikeres embereket és magánvállalatokat, hogy a sikertelen embereket és magánvállalatokat támogassa. Ez pedig igazságtalanságot eredményez, és az egyenlőséget is csak egy olyan torz módon támogatja, ahol végül mindenki veszít.

Hosszútávon tehát az állami hitel nem hangzik kifizetődő javaslatnak a teljes ország nézőpontjából, és a tapasztalat is azt mutatja, hogy tényleg nem az.

4. Befektetési rendszer

A lakás nem csak otthon, hanem megtakarítás is. Az ingatlan nem csak fogyasztását, vagyis lakhatást biztosít, hanem vagyonőrző és hozamteremtő eszköz is. Felmerül ugye akkor a kérdés, hogy ki miért vásárol? Ha a lakást sokan befektetésként vásárolják, akkor a fiatal első lakásvásárlók és a befektetők ugyanazért az állományért versenyeznek. Az MNB 2025-ös jelentése szerint Budapesten 2025 első negyedévében a vevők 37%-a befektető volt. Ez nagyon magas arány, és jól mutatja, hogy a piac egy része nem lakhatási szükségletből, hanem hozam- és vagyonmegőrzési megfontolásból vásárol. Magától értetődő, hogy a válságos lakáspiaci állapot egy felbillent helyzetet fog eredményezni, ahol azok akiknek van lakása, vagy előnyösebb lakhatási, birtoklási pozícióban vannak, azok többszörös lehetőségekkel és előnnyel fognak rendelkezni. A kiemelkedően magas keresletnek köszönhetően ugyanis nem lesz a kínálatnak problémája, akinek van olyan lakása, amit tud önmaga lakhatási funkciója alól mentesíteni, az kiváltságos helyzetben van, és nagyon jól tud kapitalizálni a helyzetén. Egy ilyen ingatlanból származó vagyon újabb ingatlan befektetésekre adhat lehetőséget, vagy akár több ingatlan lekötésére is, ezzel pedig vagyonmegtartó és értéknövekvő passzív, vagy bérbeadó aktív pénzkereseti módok lesznek elérhetőek. Látható tehát, hogy ha az ingatlantulajdonosok jól csinálják a dolgukat, akkor a magas áraknak és a nagy keresletnek köszönhetően óriási vagyont és erőforrásokat tudnak felhalmozni. A befektetéses vevőket az eladók általában sokkal jobban is szeretik, mivel ők már a tiszta összeggel, a készpénzes összeggel állanak oda, hogy megvegyék az ingatlant, és nem az van, hogy egy olyan érdeklődő, egy olyan vevő érkezik aki még a hitelfelvétel banki folyamatában van ami akár több hónapig is elhúzódhat, és akire ez idő alatt várni kell.

A másik oldalon viszont, a vevők helyzete ennél már nyomorúságosabb. Ugye ők a magas árak és a magas kereslet elszenvedői. Kevés lakás elérhető, elkapkodják őket, jó lakások vagy jó helyen lévő lakások már egyáltalán nincsenek, és ami van az is drága. Akik lakhatás miatt keresnek ingatlant, azok olyanokkal versenyeznek akik befektetési céllal – sokszor lehet, ahogy az előbb is pont láttuk a lakás birtoklásból meggazdagodva – keresnek ingatlant. Annak aki lakhatás szempontjából keres ingatlant és belépni próbál annak nemhogy csak versenyeznie kell a befektetőkkel, de rosszabb helyzetből is indul, hiszen aki már rendelkezik ingatlannal vagy tőkével az könnyebben szerez újabb lakást.

Elmondható tehát, hogy a befektetési kereslet hatása kétféle. Egyrészt felhajtja az árakat, különösen a jó lokációkban. Másrészt átformálja a lakás funkcióját: az otthonból pénzügyi eszköz lesz. Ez növeli az egyenlőtlenséget is, mert aki már rendelkezik ingatlannal vagy tőkével, könnyebben szerez még egyet, míg aki belépni próbál, annak romlik a helyzete.

Vagyis óriási a feszültség az egyszerű, lakhatási szempontból vásárlóktól azok az érvek hangosak, hogy a lakhatás ne befektetés legyen, a befektetőktől pedig azok, hogy a lakhatás is piac, ők is csak tisztességesen gazdálkodnak.

Viszont mindez nem jelenti azt, hogy a természetes módon működő befektetői kereslet vagy kínálat káros eleme lenne a lakáspiacnak. Például az albérleti piacra nagy hatása lenne annak, hogyha kevesebb befektetés alapon tulajdonban lévő lakása lenne az embereknek, hiszen hogyha mindenki a saját lakásában élne akkor nem lennének albérletek. Albérletek (legalábbis amit magánemberek adnak ki) csak azért vannak, mert az az ingatlan valakinek befektetési célból létezik, tud az az illető máshol lakni és ezt a lakást pedig kiadja. Vagyis a befektetési mozgások visszaszorítása az albérletárak emelkedését eredményezné, mivel kevesebb a befektetésre vett lakás, kevesebb az albérlet. Az adás-vétel piacán természetesen javítana az árak helyzetén a befektetők hiánya. Vagyis elmondható, hogy általánosságban az albérletek helyzetén rosszabbítana, az eladó ingatlanok helyzetén javítana a befektetők hiánya vagy kisebb mennyiségük. A lakáspiac tehát az albérlettől a saját tulajdonú lakások felé mozdulna el azzal, hogy kevesebb a befektetési célú vásárlás. Ez lakás vásárlási oldalról előnyösebb, eladási vagy kiadási oldalról hátrányosabb helyzetet eredményez. Ez természetes, hiszen minél kevesebb a befektetési célú vásárlás, a piac annál inkább áll vissza a “mindenki a saját házában lakik” állapotra.

Na de ne álljunk meg itt, nézzük meg, hogy még milyen hatásai lennének a kevesebb befektetési célú vásárlásnak. Az építőiparról eddig keveset beszéltünk, pedig magától értetődik, hogy szerves részét képezi a lakáspiacnak. Ezen kívül nagyban befolyásolja az adásvételi piac árait és helyzetét, hiszen ez az a terület ahol a kínálatot megteremtik. Azt elmondhatjuk, hogy az újonnan épülő lakások és ingatlan projektek főleg a befektetőknek vannak. Azok akik lakásokat, házakat, társasházakat építenek azok nagyrészt azért teszik mert megállapodtak egy befektetővel és/vagy bíznak a befektetői piac kifizetésében. Szóval hogyha a befektetői piac zsugorodik, akkor az új lakásépítések, az új projektek száma is csökken, és befékez az ipar ezen területe, mert már nincs annyi kereslet. Ha a befektetők aránya csökken akkor ingatlanépítő projekteket sem kezdenek el annyiszor, vagy több elkezdett projekt dől be e miatt. Így kevesebb új lakás fog épülni, tehát a kínálati oldalon csökken az eladásra szánt lakások mennyisége. Az oké, hogy a befektetők hiányával a keresleti oldalon is csökkennek az ingatlant vásárlók számai, de így most láthatjuk, hogy hátulról az építőipar felől hogyan tudja ugyanez a dolog a kínálatot is csökkenteni. Ha pedig ez megtörténik, akkor már mindjárt azt látjuk, hogy nem lesz itt akkora árcsökkenés mint amekkorára a vásárlók a befektetői állomány csökkenésekor számítottunk, és egyes iparágak pl. az építőipar szenvedni is fog.

Úgyhogy elmondható, hogy nem olyan egyszerű a képlet, hogyha a lakáspiac befektetőiről van szó. Ez egy sokrétegű kérdés, és mindenféleképpen meg kell vizsgálni a különböző oldalait, mert láthatjuk, hogy milyen komoly részletek tudnak megbújni ha nem így járunk el. A befektetőkről nem lehet elmondani, hogy általánosságban rossz vagy jó hatást gyakorolnának a piacra, mert nyilván mindkettőt teszik, ezeknek az eloszlásáról persze már lehet vitatkozni és különböző szemszögekből megvizsgálni.

Visszacsatolva az állami hitel témájára, de még itt a befektető résznél megjegyezném, hogy körülbelül februári hír, hogy a befektetők az Otthon Start program kereteiben 30-40 százalékát tették ki az ingatlant vásároltaknak. Na most ez miért érdekes? Hát azért, mert ez a program úgy volt beharangozva, hogy ez majd a fiataloknak, az első lakásuk megszerzésére lesz, hogy ebben segítsék őket. Az első lakást vásárló fiatalok pedig általában nem befektetnének, hanem szeretnének lakni is az ingatlanjukban. Na most ennek ellenére nincsenek olyan megszabályozások a hiteltervben, hogy az így vásárolt ingatlant nem lehet kiadni, mondjuk x évig. Az, hogy első lakás az is kicsit megkevert, mert neked lehet 50%-os részesedésed akár még több ingatlanban is, akkor is jó vagy erre a hitelre. És természetesen mindenki más is jó aki ezekbe és még más feltételekbe belefér (betöltött 18. életév, magyarországi lakcím, büntetlen előélet, köztartozás-mentesség, legalább 2 éves TB jogviszony igazolása). Vagyis a befektetőket azért annyira sok nem tartotta vissza attól, hogy ezt most kihasználják – 30-40 százalékban meg is tették -, így tehát azok a tényleges fiatalok akik lakhatási célra vettek volna olcsón, hitelre, elérhető és jó lakásokat, azok velük kellett, hogy versenyezzenek, harcoljanak – és sajnos ahogy azt már korábban beszéltük vesztes helyzetből induljanak. Következtetésképp ebből is a befektetők, a már lakással rendelkezők és a kiváltságosok profitáltak – nem a fiatalok, nem az emberek nagy része – és elmondható, hogy az állami hitelprogram ismét mellékhatásokkal teli, káros és pusztító hatást hagyott a piacon.

5. Bérleti piac, lakásállomány és egyéb tényezők

– Bérleti piac

A bérleti piac Magyarországon a többi európai vagy uniós ország helyzetéhez viszonyítva is eléggé gyenge. Nem azzal van baj, hogy az emberek inkább a tulajdon semmint a bérlés felé hajlanak, de egy egészséges rendszerben nem mindenki kellene, hogy ugyanarra a megoldásra legyen kényszerítve. A rendszer sokkal rugalmasabb lenne, hogyha a bérlés szélesebb körben lenne elérhető, stabil és jogilag kiegyensúlyozott lenne. Magyarországon a lakástámogatások és az adózási környezet a tulajdonlást segítették, a bérleti piac pedig kicsi maradt, különösen Budapesten kívül, ami a lakóhelyváltást és a munkaerő mobilitását is rontja. A rendszer két oldalról záródik, mert az albérlet átmeneti, bizonytalan és drága megoldás, arról nem is beszélve, hogy Budapesten kívül nagyon nincsen, Budapesten pedig az átlagfizetés felét minimum elvinné. A másik oldalon persze a tulajdonszerzés, az ingatlanvásárlás az amiről már beszéltünk, hogy szintén nagyon nehéz. Korábban már beszéltünk arról, hogy egyéb hatásokra, pl. állami hitelprogramok vagy befektetők hatására hogyan mozdulhat el a piac. A bérleti piac helyzetének jelenlegi okai között természetesen ezek a tényezők is szerepelnek. Az albérleti piac természetesen azon okokból ilyen amelyekről már korábban is beszéltünk, a felborult és fogyatékos helyzet ami a teljes lakáspiac válságos állapotát jellemzi itt is jelen van.

– Lakásállomány és egyéb tényezők

A lakásállomány kérdését is említettünk, de a meglévő lakások minőségét kevésbé. Az emberek nem csak az újonnan igénybe venni kívánt lakások árai miatt érzik magukat lakhatási válságban, hanem az összes egyéb építőipari vagy háztartási kiadás, és a piac által nyújtott szolgáltatások minősége miatt is. Mivel az újonnan épülő lakások számai már évtizedek óta alacsonyak, az emberek régi és lelakott lakásokban élnek. A lakások nem olyan minőségben és formában vannak jelen, ahogy azt a kereslet megkövetelné. Ez azt jelenti, hogy még ahol papíron van is lakás, az sokszor rossz helyen van, rossz minőségű, energetikailag gyenge, túlzsúfolt vagy nehezen mobilizálható. A lakhatási válság tehát részben minőségi és szerkezeti probléma is. Az Eurostat 2024-es európai lakáshelyzeti adatai szerint a túlzsúfoltság több kelet-közép-európai országban továbbra is komoly probléma; Magyarország ugyan nem a legrosszabbak között van, de a régiós kontextus fontos.

A túlzsúfoltság is jellemzőbb nálunk, mint mondjuk tőlünk nyugatabbra, hiszen ahogy arról már eddig szó volt, lakáshoz vagy albérlethez jutni nehéz, ezért a családok nagyobb számban kényszerülnek 1 adott ingatlanban élni. A fiatalok kiköltözésének nehézségét az is mutatja, hogy az átlag életkor amikor egy fiatal a családi házból kiköltözik 27 év. Ez számomra sokkoló szám, hiszen az önálló élet egy albérletben vagy lakásban egy húszas évei elején járó fiatalnak nem kellene, hogy ekkora luxus legyen. Ezzel nagyban befolyásolás alá kerül a családalapítás is, hiszen az önálló és családi életet sokkal nehezebben és később kezdik el a fiatalok, ha a szüleiktől való kiköltözés lehetőségei ennyire el vannak lehetetlenítve.

Általánosságban elmondható, hogy a magyarok a tulajdoni lakást tekintik hiteles és stabil lakhatási formának, vagyis Magyarországon nagyon erős a tulajdonközpontú lakhatási kultúra. Ezzel alapvetően nem lenne semmi baj, én ezt támogatom, és az is látható, hogy ez részben történeti örökség, részben politika által erősített minta. Az OECD szerint Magyarországon a háztartások túlnyomó többsége tulajdonosként él, és a közpolitika is ezt az irányt erősítette. A probléma a rugalmatlanságban, a szűkös és mozdíthatatlan piaci berögződésekben van, ami miatt nem fejlődik az ipar, nem nyílnak meg új lehetőségek. Mert az oké, hogy mindenki saját lakást szeretne, de a piacnak nem segít az, hogyha mindenki egy kapura rohan, hogyha mindenkit egy dologra ösztönzünk vagy kényszerítünk. Ez felhajtja a keresletet, növeli az árnyomást, és különösen a fiatalokat szorítja ki.

Mi lehet a megoldás, hogyan menjünk tovább innen?

Ezt a kérdést már sokkal nehezebben válaszoljuk meg, hiszen ahogy azt láthattuk a problémára rámutatni és a rossz dolgokról sajnálkozva picsogni végtelenül lehet, de hogyha megoldást kellene prezentálni, ott már nem ilyen beszédes az ember.

Az már egészen biztos, hogy nem egyetlen nagy csodamegoldás létezik, hanem több, egymást kiegészítő irány. A varázsrecept nem nálam van, én csak megpróbálom a gondolataimat őszintén a téma és a kérdések köré szőni, hogy megtaláljam, milyen elvek mentén lenne érdemesebb továbbmenni.

A magyar lakhatási válság nem egyetlen okból alakult ki, ezért a megoldása sem lehet egyetlen intézkedés. Nem elég csak a keresletet támogatni, de nem elég pusztán a piac „felszabadításában” sem reménykedni. Olyan megközelítésre van szükség, amely egyszerre kezeli a kínálat szűkösségét, a területi egyenlőtlenségeket, a finanszírozási torzulásokat és a lakhatási rendszer rugalmatlanságát.

1. A kínálat bővítése kell legyen a központi cél

Amíg nem épül több lakás addig minden más megoldás csak részleges és ideiglenes. Ebből a gondolatból megint rengeteg terület felé tárul az ajtó, és bejönnek a különböző átgondolásra váró szempontok. Viszont fontos, hogy hogyan fogalmazzuk meg ezt az alap tézist. Én azért jutottam erre a következtetésre, mert minden jel arra mutat, hogy a kereslet nagy, az árak magasak, és problémák magukért beszélnek – tehát a kínálatot bővíteni kell, vagyis több lakást kell építenünk. Ennek a módja már egy másik kérdés. Itt nem egy konkrét megoldás lesz, hanem olyan elemei a megoldásnak amikben mindannyian egyetérthetünk és amik enyhíteni tudják a válságos helyzetet.

Gyorsabb és kiszámíthatóbb engedélyezés kell, mert a lakásépítésnél valljuk be óriási problémákkal, akadályokkal és nehézségekkel néznek szembe a vállalkozók, a befektetők, a beruházók és az építési szakemberek. A kormány ha szoros határokat szab meg és egy nehezebben megközelíthető, rugalmatlan rendszerbe helyzeti az engedélyezéseket, akkor az nagyban lassíthatja és eltántoríthatja az építési törekvéseket. Kevesebb bürokratikus akadály kell, mert a (szabad) piac kerekei közé ha homokot szórunk, akkor nem csoda hogyha nehezen, gyengén és lassan halad. Az állam azzal nagyban tudná ösztönözni a lakásépítést, hogyha könnyítene ezeken az engedélyezési és bürokratikus elemeken, hogyha lejjebb venné kicsit ezt a nyomást és ezeket a terheket.

Több fejleszthető terület kell. Az oké, hogy lakást építünk, de ahhoz hely kell. A bürokratikus indák sajnos itt is sokszor fojtogatják a lakásépítési programokban résztvevőket, de itt tisztán a területi problémákra is fel kell hívni a figyelmet. Több beépíthető területet kell az államnak engedélyeznie, és megalapoznia az olyan bázist amelyen az építkezések és városbővítések sikeresen végbemehetnek. Olyan városfejlesztés kell, ami tényleg lehetővé teszi az építést ott, ahol kereslet van. Most jelentette be Vitézy Dávid a rákosrendezői városfejlesztési terveket, amik remekül néznek ki! Hasonló projektek kellenek Budapest többi rozsdaövezetében is, és kellettek volna az elmúlt 36 évben is, sokkal nagyobb számban.

A lakhatási válság egyik legfőbb oka az, hogy a kereslet sokkal gyorsabban nőtt, mint a kínálat, ezért a megoldásnak is elsősorban a kínálat alkalmazkodóképességét kell javítania.

2. Nem csak Budapestet kell „kezelni”, hanem az egész ország szerkezetét is

A teljes képet nézzük, a gazdaság összefügg, a lakáspiac helyzete az egész országban nagy jelentőséggel bír. A lakhatási válság nem csak budapesti ingatlanpiaci kérdés, hanem országos térszerkezeti és gazdasági probléma is.

Látnunk kell, hogy Budapest túlterhelt. A vidéki nagyvárosok gyengék. Nincs elég erős alternatíva. A megoldás így valamennyire magától értetődik – a regionális központokat kell erősíteni, hogy kiegyensúlyozottabb legyen a Budapesttel szembeni különbség. Nem csak lakásokat, hanem munkát, közlekedést, szolgáltatásokat is kell vinni ezekbe a térségekbe, hogy ez a folyamat megváltoztassa a jelenlegi irányt, és egy fölfelé haladó spirált kialakítva tudja felhúzni magát a gazdasági térben. A lakhatást nem lehet leválasztani a gazdaságföldrajzról, ezért minden összefügg. Ha több lakás lesz egy területen akkor több ember is lesz, több cég, vállalkozás is lesz, és több beruházás is lesz lakásokra. Az államnak ennek érdekében is azokkal a megoldásokkal kell operálnia amikről már korábban beszéltünk, hogy segítse ezeknek a területeknek a fejlődését, és lehetőséget adjon számukra a válságos helyzetből való kilépéshez.

Tartós enyhülés csak akkor várható, ha nem kizárólag Budapestre nehezedik a népességi és gazdasági nyomás, hanem több vidéki város is valós alternatívává tud válni a lakhatás és a megélhetés szempontjából.

3. A lakáspolitikának súlypontot kell váltania

A jelenlegi lakáspolitika túlzottan gyakran a keresletet ösztönzi, miközben nem javítja eléggé a rendszer működését, annak kiépítését. Teljes zavarban van az állam amikor arról van szó, hogy meddig és mire terjed ki a hatásköre. Mindenki láthatja, hogy a keresletpumpálás nem elég, sőt még rosszabbít is a helyzeten.

Amire szükség van az a rendszerépítés. Korábban már beszéltünk a szabályzatok, engedélyezések és bürokrácia helyzetéről. Most arról kell beszélnünk, hogy az államnak, a kormányzásnak megfontolt és körültekintő politikával kell eljárniuk, és a súlypontot a fundamentális rendszerek megalapozására és a városfejlesztésekre kellene helyezniük, nem pedig a magán szektor projektjeinek ellehetetlenítésére és a szabad verseny folyásának akadályozására.

Az államnak nem kivonulnia kell teljes egészében a lakáspiacról, de a túlszabályozott, keresletpumpáló beavatkozás sem lehet megoldás. Hogy egy focis hasonlattal éljek – az állam feladata a pálya megépítése, nem a játék állandó átírása. A lakhatási válság kezelésében az állam feladata nem az, hogy tartósan helyettesítse a piacot, hanem az, hogy megteremtse annak működési feltételeit.

Rendszerépítés alatt én kiszámítható, és szabad piac párti szabályozást, ténylegesen szükséges és hasznos fejlesztések előkészítését, infrastruktúra kiépítését és hosszú távú lakásstratégiai projektek kialakítását értem.

A lakáspolitika célja nem pusztán az kellene legyen, hogy minél több embert segítsen ugyanarra a szűk kínálatra rálicitálni, hanem az, hogy olyan környezetet teremtsen, amelyben maga a lakásállomány is érdemben bővülni tud.

4. Erősebb bérleti piacra és konzisztens befektetői működésre is szükség van

Én erősen tulajdon párti vagyok, viszont ez még nem jelenti azt, hogy a bérleti piac vagy a befektetői viselkedés teljesen felborult kellene, hogy legyen. Attól még, hogy a tulajdonlás érték, a bérleti piacnak is működőképesnek kellene lennie. Ugyanis nem tud mindenki azonnal tulajdont szerezni, a fiataloknak is kell egy átmeneti, de stabil lakhatási állapot, és a lakáspiac élénk, rugalmas és mobilis természetéhez is hozzátesz a bérleti piac.

Itt most nem kell, hogy bérlakás-állami ideológiába belemenjünk, elég annyit leszögezni, hogy jó lenne, hogyha a bérlés nem lenne ennyire kardélen táncoló és bizonytalan, hogyha a piac nem lenne ennyire szűk, és hogyha az albérlet nem lenne ennyire kényszermegoldás, vagy kelletlen teher. Egy egészségesebb lakhatási rendszerben a bérlés nem a tulajdonszerzés sikertelenségének kényszerű mellékterméke, hanem valós, vállalható és kiszámítható lakhatási forma is lehetne.

Az albérleti helyzet önmagán nehezen változtat, főleg a fundamentálisabb lakáspiaci és gazdasági területek azok, amiknek a változásai itt is változásokat tudnak okozni.

Zárás

A magyar lakhatási válság nem egyik napról a másikra alakult ki, és valószínűleg nem is fog gyorsan megszűnni. Az azonban világosan látszik, hogy a jelenlegi helyzet nem tartható fenn változtatás nélkül. Ha a lakhatás továbbra is egyre inkább elérhetetlen marad a fiatalok és az átlagos jövedelmű háztartások számára, az nemcsak szociális, hanem gazdasági és társadalmi károkat is okoz. A továbblépés ezért nem egyetlen csodamegoldás megtalálását jelenti, hanem egy kiegyensúlyozottabb, termelékenyebb és rugalmasabb lakhatási rendszer felépítését.

Utószó

Megköszönöm, hogyha ezt a kellemetlenül hosszú posztot elolvasod, a továbbiakban majd fokozottabban próbálkozok konzisztensebb módon írni és odafigyelni a terjedelemre. ♥️

Források

• Internetes források
• AI/MI kutatás és szöveg-megfogalmazás
• Szakirodalom (főleg közgazdaságtan)